Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται πλέον σε ένα καθεστώς πολλαπλών ταχυτήτων, με τις ζητούμενες τιμές, τις πραγματικές τιμές συναλλαγών και τις αντικειμενικές αξίες να αποκλίνουν σημαντικά μεταξύ τους. Αυτή η απόκλιση προκαλεί σύγχυση στους αγοραστές και στρεβλώνει την εικόνα της αγοράς, δημιουργώντας κινδύνους τόσο για τα νοικοκυριά όσο και για τη δημόσια πολιτική σε φορολογία και στέγαση.
Οι Τρεις Τιμολογιακές "Ταχύτητες"
-
Αντικειμενικές Αξίες: Παραμένουν καθηλωμένες από το 2021, παρότι η αγορά έχει μεταβληθεί δραστικά. Η επόμενη επικαιροποίησή τους τοποθετείται στο 2027, γεγονός που επιτείνει το χάσμα μεταξύ δηλωμένων και πραγματικών αξιών.
-
Ζητούμενες Τιμές: Απεικονίζουν τις προσδοκίες των ιδιοκτητών, ενίοτε χωρίς επαφή με την αγοραστική δύναμη. Η χαμηλή προσφορά, η αυξημένη ζήτηση σε περιοχές με επενδυτικό ενδιαφέρον και η ευρύτερη οικονομική αισιοδοξία οδηγούν σε διαρκή ανατίμηση των προσφορών.
-
Πραγματικές Τιμές Συναλλαγών: Εκείνες που τελικά συμφωνούνται στα συμβόλαια. Τείνουν να είναι σημαντικά χαμηλότερες από τις ζητούμενες, ενώ συχνά πλησιάζουν τις αντικειμενικές. Η πρακτική μερικής δήλωσης του τιμήματος εξακολουθεί να παρατηρείται, δυσκολεύοντας την πλήρη καταγραφή.
Η Διεύρυνση του Χάσματος
Πρόσφατες έρευνες δείχνουν ότι το χάσμα μεταξύ ζητούμενων και πραγματικών τιμών αυξάνεται συνεχώς. Σε ορισμένες περιοχές της Αττικής και της Θεσσαλονίκης, η διαφορά μπορεί να φτάσει ή και να ξεπεράσει το 30–35%.
Για παράδειγμα, σε περιοχές με αντικειμενικές αξίες κοντά στα 1.600–1.800 ευρώ/τ.μ., καταγράφονται αγγελίες με 2.400 ευρώ/τ.μ. και άνω, ενώ τα συμβόλαια κλείνουν σε τιμές γύρω στα 1.750 ευρώ/τ.μ. Η εικόνα αυτή δημιουργεί στρεβλές εντυπώσεις στην αγορά και επηρεάζει τόσο τις αποφάσεις των αγοραστών όσο και τις προσδοκίες των πωλητών.
Οι Επιπτώσεις στην Αγορά και στην Κοινωνία
Η συνεχής διεύρυνση της ψαλίδας τιμών έχει σοβαρές επιπτώσεις:
-
Δημιουργεί ψευδείς προσδοκίες στους ιδιοκτήτες, που συχνά κρατούν υπερτιμημένα ακίνητα στην αγορά για μήνες.
-
Δυσκολεύει τους αγοραστές να βρουν ευκαιρίες με βάση τον πραγματικό προϋπολογισμό τους.
-
Αποδυναμώνει τον ρόλο των αντικειμενικών αξιών, οι οποίες δεν αντικατοπτρίζουν πλέον την οικονομική πραγματικότητα.
-
Επηρεάζει αρνητικά τη στεγαστική πολιτική και τις φορολογικές ρυθμίσεις, οι οποίες βασίζονται σε εσφαλμένες τιμές βάσης.
Η Ανάγκη για Ψηφιακή Χαρτογράφηση Τιμών
Για να αντιμετωπιστούν οι στρεβλώσεις αυτές, προωθείται η δημιουργία ενιαίας ψηφιακής πλατφόρμας καταγραφής τιμών, η οποία θα συλλέγει και θα συγκρίνει δεδομένα από:
-
Συμβόλαια αγοραπωλησίας
-
Δηλωμένες τιμές στο Κτηματολόγιο
-
Φορολογικές δηλώσεις
-
Αγγελίες πώλησης και ενοικίασης
Με χρήση τεχνητής νοημοσύνης, το σύστημα θα επεξεργάζεται μεγάλους όγκους δεδομένων και θα παρουσιάζει τη μέση πραγματική αξία ανά περιοχή, τύπο ακινήτου, παλαιότητα και επιφάνεια.
Η πλατφόρμα θα προσφέρει δωρεάν πρόσβαση σε βασικές πληροφορίες για το κοινό, ενώ για επαγγελματίες και επενδυτές θα υπάρχει δυνατότητα πληρωμής για πιο εξειδικευμένα στοιχεία.
Επέκταση και στον Τομέα των Ενοικίων
Σε δεύτερη φάση, το ψηφιακό σύστημα θα καλύψει και την αγορά ενοικίων, η οποία παρουσιάζει παρόμοια φαινόμενα απόκλισης μεταξύ ζητούμενων και πραγματικών τιμών. Η εφαρμογή αυτής της προσέγγισης αναμένεται να ενισχύσει σημαντικά τη διαφάνεια στην κτηματαγορά και να προσφέρει ένα αξιόπιστο εργαλείο ανάλυσης για όλους τους εμπλεκόμενους.
Συμπέρασμα
Η ελληνική αγορά ακινήτων χρειάζεται αναβάθμιση σε επίπεδο πληροφόρησης και διαφάνειας. Η απόκλιση μεταξύ ζητούμενων, πραγματικών και αντικειμενικών τιμών δεν ωφελεί κανέναν: ούτε τον πωλητή, ούτε τον αγοραστή, ούτε το κράτος.
Η αξιοποίηση ψηφιακών εργαλείων και τεχνολογιών αποτελεί μονόδρομο για να αποτυπωθεί η αληθινή εικόνα της αγοράς και να διαμορφωθούν πολιτικές βασισμένες σε πραγματικά δεδομένα – όχι σε προσδοκίες.
